Beim Abschluss einer Immobilienkauftransaktion in Costa Rica verdient der Kauf- und Verkaufsvertrag – das erste formale Rechtsdokument, das die Parteien an die Transaktion bindet – die ungeteilte Aufmerksamkeit der Parteien, insbesondere aber des Käufers und des Anwalts des Käufers. 

Wenn ein Verkäufer eine Immobilie zum Verkauf anbietet, muss der Verkäufer nur minimale Überlegungen zum Inhalt des Kauf- und Verkaufsvertrags anstellen. Dies sind: die Höhe des zu zahlenden Kaufpreises, wann er gezahlt wird, der Name der Partei, die für die Zahlung verantwortlich ist, und die entsprechenden Strafen für die Nichterfüllung des Käufers.
Aus Sicht des Käufers besteht jedoch die zusätzliche Anforderung der Kaufbedingungen, die erfüllt sein müssen, um sicherzustellen, dass der beabsichtigte Gebrauch und die Nutzung der Immobilie durch den Käufer erreicht werden können. Es ist diese letzte Frage der Anforderung des Käufers, um die zufriedenstellende Leistung zu erbringen rechtliche Due Diligence der Immobilie, die den Kauf- und Verkaufsvertrag zum wichtigsten Dokument der Transaktion macht. Ohne diese Bestimmungen, da die gesetzliche Due Diligence zufriedenstellend erfüllt wurde, ist es unwahrscheinlich, dass die Transaktion durchgeführt wird.

Formale Elemente

Die formalen Elemente des Kauf- und Verkaufsvertrags variieren je nach Art der zu erwerbenden Eigentumsbeteiligung. Diese sind in meinem Blog mit dem Titel Was sind die häufigsten Formen des Haltens von Immobilieninteressen in Costa Rica? Die formalen Elemente, die allen Kauf- und Verkaufsverträgen gemeinsam sind, sind jedoch die folgenden:

1. Die beschriebenen Parteien mit ihrer formellen Personenbeschreibung und ihrer Fähigkeit, bei der Transaktion zu handeln, wenn sie nicht in ihrer persönlichen Eigenschaft handeln, z. B. in der Eigenschaft eines Unternehmensleiters
2. Die rechtliche Beschreibung der zu erwerbenden Immobilie
3. Der Kaufpreis der Immobilie und der Kautionsbetrag mit den Zahlungsterminen und der Verantwortung der Parteien für die Zahlung Abschlusskosten
4. Die gesetzlichen Due-Diligence-Bedingungen, die zur Zufriedenheit des Käufers erfüllt werden müssen, damit die Transaktion durchgeführt werden kann, und die Zeit, die dem Käufer für die Anfrage eingeräumt wird
5. Die Verzugsbestimmungen für die Nichterfüllung der Kauf- und Verkaufsvertragsbestimmungen durch eine der Parteien und die daraus resultierenden Verzugsstrafen
6. Eine Schiedsklausel für alle Streitigkeiten, die bei der Auslegung und Durchsetzung der Vereinbarung entstehen können (wenn es keine Schiedsklausel gibt, werden alle auftretenden Streitigkeiten von den Gerichten entschieden)
7. Eine „Mitteilung an die Parteien“-Klausel, die die Einzelheiten darüber enthält, wo die Parteien per E-Mail und/oder Telefon bezüglich der Durchsetzung der Vertragsbestimmungen rechtlich zugestellt oder kontaktiert werden können
8. Ort und Datum der Vertragsunterzeichnung durch die Parteien

In Costa Rica sind diese formellen Elemente des Kauf- und Verkaufsvertrags grundlegend für seine Durchsetzung.

Eigentumsübertragungsurkunde und zugehörige Abschlussdokumentation

In der Zeit vor dem Abschluss haben der Käufer und der Verkäufer höchstwahrscheinlich jeweils eigene Anwälte, die im Namen ihrer jeweiligen Mandanten in einer gegnerischen Haltung handeln. Beim Abschluss wird jedoch ein öffentlicher Notar, der auch als Rechtsanwalt qualifiziert sein muss, die notariell beglaubigte Eigentumsübertragungsurkunde erstellen und den Abschlussprozess begleiten. Der öffentliche Notar kann auch einer der Rechtsanwälte der Partei sein, der auch als Notar tätig ist. Andernfalls kann es sich um einen unabhängigen Notar handeln, der in dieser Eigenschaft als Staatsbeamter und nicht als Anwalt einer der Parteien handelt. 

Die Rolle des Notars besteht darin, die Eigentumsübertragungsurkunde in seinem oder ihrem öffentlichen Urkundenbuch (Protokoll), in einer Form, die geeignet ist, im Nationalen Register vorgelegt zu werden, um das Eigentumsrecht vom Verkäufer auf den Käufer zu übertragen. Dieser Prozess variiert je nach erworbenem Eigentumsanteil, wie bereits erwähnt.
Unter bestimmten Umständen können zwei Notare am Abschlussprozess beteiligt sein, am häufigsten, wenn es sich um eine Verkäuferfinanzierung handelt und das Kaufobjekt als Sicherheit für die Finanzierung gestellt wird. Ein Notar ist für die Erstellung der Eigentumsübertragungsurkunde verantwortlich. Der andere Notar ist für die Erstellung der Hypothekenurkunde zur Sicherstellung der Finanzierung zuständig und wird auf dem Eigentumstitel eingetragen. Dieser Vorgang wird als Co-Notar bezeichnet.

Meine Meinung

Costa Rica ist eine Gerichtsbarkeit des Zivilrechts. Daher sind die formalen Anforderungen an die Dokumentation ebenso wichtig wie der Textinhalt, um durchsetzbar zu sein.

Unter allen Umständen einer Immobilienkauf- und -verkaufstransaktion muss ein qualifizierter Immobilienanwalt sicherstellen, dass alle formalen Anforderungen der Transaktion erfüllt und die Bestimmungen des Kauf- und Verkaufsvertrags durchsetzbar sind.

Weitere Informationen und Antworten auf Ihre Fragen zu verschiedenen Rechtsthemen finden Sie unter Costa Rica Canada Law: www.costaricacanadalaw.com