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In Costa Rica sind die drei gängigen Formen des Haltens von Immobilienanteilen: registrierte Eigentumsrechte, Eigentumsrechte und Konzessionspachtimmobilien. Jeder dieser drei Immobilienanteile hat unterschiedliche Merkmale und sollte von einem potenziellen Immobilienkäufer während des rechtlichen Due-Diligence-Prozesses klar verstanden werden.

Registrierte Titeleigenschaften

Eingetragene Eigentumsrechte sind eindeutig die sicherste Art, eine Immobilie in Costa Rica zu erwerben. Diese Immobilien, die bei weitem die häufigste Art und Weise sind, wie Eigentumsanteile gehalten werden, haben eine eindeutige registrierte Immobilienidentifikation, bekannt als Folio Real, und einen registrierten Immobilienvermessungsplan, bekannt als a plano katastro, im National Property Registry. 

Diese Form des Besitzes eines Immobilientitels ähnelt am ehesten dem „gebührenfreien“ Titel in Ländern, die ein englisches Rechtssystem des Common Law verwenden, wie Kanada oder die USA. Die Regierung von Costa Rica garantiert, dass die Eigentumsregistrierung so ist, wie sie im National registriert ist Eigentumsregister, außer im Falle von Betrug. 

Für jede Immobilie ist ein Auszug aus dem Grundbuch online erhältlich. Darin werden etwaige finanzielle Belastungen wie Hypotheken oder Anmerkungen zur Nutzungs- und Nutzungsbeschränkung festgehalten. 

Beim Kauf einer solchen Immobilie sind es der Anwalt und der Notar, die die rechtliche Due Diligence im Hinblick auf eine Eigentumstitelsuche durchführen. Eigentumsversicherungsgesellschaften gibt es in Costa Rica nicht.

Eigentumsrecht

Eigentumsrechte unterscheiden sich sehr in der Art und Weise, wie der Immobilienanteil gehalten wird. Es gibt keine Registrierung eines Eigentumstitels im Nationalen Eigentumsregister. Ein Käufer hat nur das Eigentumsrecht, das in einer nicht eingetragenen notariellen Urkunde gewährt wird, die zum Zeitpunkt des Immobilienverkaufs erstellt wurde und auf der Grundlage der vom Verkäufer erklärten Besitzrechte beruht. Es gibt keine Garantie für diese Besitzrechte durch die Regierung, und solche Rechte können Gegenstand nicht erfasster Ansprüche Dritter sein. 

Kurz gesagt, es handelt sich um riskante Immobilien, an denen man sich beteiligen kann. In vielen Fällen werden von solchen Dritten langwierige Prozesse gegen einen ahnungslosen Besitzrechtsinhaber geführt. Unter diesen Umständen ist es praktisch unmöglich, die vor dem Kauf erforderliche erschöpfte rechtliche Due Diligence der Immobilie durchzuführen.

Erbpachtgrundstücke

Diese Form der Immobilienbeteiligung existiert in direkt am Strand Gebiete an beiden Küsten Costa Ricas. Die ersten 50 Meter landeinwärts von der Flutlinie an jeder Küste sind verfassungsrechtlich als öffentliches Eigentum geschützt. Es kann nicht als Wohn- oder Gewerbegrundstück besessen, veräußert oder in irgendeiner Weise entwickelt werden. 

1977 wurde das Maritime Zone Law verabschiedet, das die nächsten 150 Meter landeinwärts von der öffentlichen Zone in Strandgebieten regelt. Wenn das Eigentum in diesem Gebiet zum Zeitpunkt der Verabschiedung des Meereszonengesetzes ein eingetragenes Eigentum war, wurde es als solches „besessen“ und kann wie in jedem anderen Fall eines solchen Eigentums besessen und veräußert werden. 

Wenn die Immobilie jedoch kein eingetragenes Eigentum war, kann sie zu einer Konzessionspachtimmobilie werden, die von der Regierung für einen Zeitraum von 20 Jahren gepachtet wird und bei gutem Ansehen verlängerbar ist. Dies kann vorkommen, solange die Gemeinde, in der sich die Immobilie befindet, eine Zonensatzung erlässt, die die Entwicklung der Immobilie für touristische Wohn- oder Gewerbezwecke respektiert. Solche Pachtanteile können mittelfristig an qualifizierte Drittkäufer weitergegeben werden.

Beschränkung für Ausländer, die eine Konzessionspachtbeteiligung besitzen

Das Interessante an Konzessionsgrundstücken ist, dass es die einzige Form der Immobilienbeteiligung ist, bei der Ausländer unterschiedlich behandelt werden. Damit ein Ausländer eine 100%ige Beteiligung oder eine Mehrheitsbeteiligung halten kann, muss der Ausländer fünf Jahre lang legal in Costa Rica wohnhaft sein. 

Für einen Ausländer zum Erwerb einer Konzessionspachtimmobilie Zinsen vor Erfüllung der Fünf-Jahres-Anforderung kann ein Costa Rica Unternehmen sein inkorporiert die Konzessionspachtanteile zu halten. Der Ausländer hält 49 % der Anteilseigner und eine natürliche oder juristische Person aus Costa Rica hält treuhänderisch 51 % der Anteilseigner, bis der Ausländer die fünfjährige Aufenthaltserfordernis erfüllt hat. 

Nach Erfüllung der Wohnsitzerfordernisse kann der gesamte 100%ige Konzessionspachtanteil zugunsten des ausländischen Käufers übertragen werden.

Weitere Informationen und Antworten auf Ihre Fragen zu verschiedenen Rechtsthemen finden Sie unter Costa Rica Canada Law: www.costaricacanadalaw.com

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