Die in diesem Artikeltitel gestellte Frage scheint eine sehr offensichtliche Antwort zu haben. Die in Costa Rica erforderliche Untersuchung ist jedoch viel umfangreicher, als sich ein potenzieller Immobilienkäufer zunächst vorstellen kann. 

Die Mehrheit der zum Verkauf stehenden Immobilien in Costa Rica werden von Verkäufern während der „Trockenzeit“ angeboten, die für den größten Teil des Landes von Dezember bis Mai dauert. Diese Zeit fällt auch mit der „Touristenhochsaison“ zusammen, wenn sich die meisten potenziellen Immobilienkäufer im Land aufhalten. Immobilien, die in dieser Zeit besichtigt werden, können einen völlig anderen Teint haben als zu anderen Jahreszeiten, insbesondere wenn es während der „Regenzeit“ oder „Grünzeit“ reichlich tropische Regenfälle gibt.

Außerdem wird das Klima in Costa Rica auf dramatische Weise durch die Meeresströmungen El Niño oder La Niña im Pazifischen Ozean beeinflusst, die in der Nähe von Costa Rica auftreten. Das Jahr 2022 sah die Auswirkungen der Meeresströmung La Niña, die tendenziell viel stärkere Niederschläge produziert als die Meeresströmung El Niño. Die Überschwemmungsfälle waren 2022 höher als üblich, auch in vielen Gebieten, die keine Vorgeschichte von Überschwemmungen hatten.

Quellen der Überschwemmung von Eigentum

Offensichtlich stellen viele Grundstücke keine Überschwemmungsprobleme dar, wie z. B. erhöhte Grundstücke, bei denen alle angrenzenden Grundstücke abfallen. Eine Überprüfung eines Grundstücksvermessungsplans kann jedoch einen internen oder an einer Grundstücksgrenze gelegenen Wasserlauf zeigen, der weitere Untersuchungen erfordern sollte. 

Als allgemeine Umweltregel gilt, dass innerhalb von 15 Metern zu beiden Seiten eines Wasserlaufs keine Grundstücksentwicklung stattfinden darf. Wenn während der Trockenzeit auf oder in der Nähe eines Grundstücks, das in Betracht gezogen wird, ein ausgetrocknetes Bachbett oder ein anderer Wasserlauf sichtbar ist, ist weitere Due Diligence erforderlich. Ein trockenes Bachbett während der Trockenzeit kann während eines tropischen Regengusses in der Regenzeit zu einem reißenden Wasserstrom werden, und es kann zu Überschwemmungen kommen.

Verkäufererklärung im Kaufvertrag

Quellen für Überschwemmungen von Grundstücken sind möglicherweise nicht ohne weiteres erkennbar, insbesondere während der Trockenzeit. Auch jährliche Schwankungen in der Klima Aufgrund der Meeresströmungen von El Niño und La Niña kann es in einigen Jahren zu Überschwemmungen kommen, in anderen jedoch nicht. Eine schnelle Regeneration des Unterholzes kann ein Gebiet „maskieren“, das zuvor eine Quelle von Überschwemmungen war. 

Wenn die Möglichkeit besteht, dass Überschwemmungen ein Problem darstellen, wäre es ratsam, eine Klausel in den Immobilienkauf- und -verkaufsvertrag aufzunehmen, in der der Verkäufer erklärt, dass die Immobilie nicht in der Vergangenheit von Überschwemmungen betroffen war.

Städtische Anfrage

Eine weitere Informationsquelle zu möglichen Hochwasserproblemen sind die Büros der Gemeinde, in der sich ein Grundstück befindet. Diese Anfrage ist besonders wichtig, wenn es sich bei der zu erwerbenden Immobilie um ein Baugrundstück ohne bestehende Bebauung handelt. Das Vorhandensein einer Überschwemmungsgeschichte kann ein Hindernis für die Erteilung einer Baugenehmigung in der Zukunft sein.

Meine Meinung

Die Mehrheit von Ihnen, die dies lesen, werden Expats sein, die aus den USA oder Kanada nach Costa Rica gezogen sind oder dies in Betracht ziehen. Obwohl es in diesen beiden Ländern zu Überschwemmungen kommt, besteht die staatliche Aufsicht in Bezug auf klar definierte Beschränkungen und die Regulierung der Entwicklung in solchen betroffenen Gebieten auf einem viel höheren Durchsetzungsniveau als in Costa Rica. 

Darüber hinaus neigen Kommunen dazu, Regenwasserkanäle und natürliche Wasserläufe vor dem Beginn der Regenzeit in einem bestimmten Jahr in städtischen Gebieten nachlässig von angesammeltem Müll und Schutt zu reinigen. Dies erhöht die Wahrscheinlichkeit von Überschwemmungen. 

In Costa Rica kann ein Überschwemmungsproblem während der Trockenzeit zu Recht als „versteckter Mangel“ angesehen werden. Der allgemeine Rat, den ich geben würde, ist, dass das Hochwasserproblem auf Ihrer Liste der zu berücksichtigenden Due-Diligence-Punkte im Vordergrund stehen sollte. Ich würde auch davon abraten, ein Grundstück mit einem Wasserlauf auf oder neben dem in Betracht gezogenen Grundstück zu kaufen.

Weitere Informationen und Antworten auf Ihre Fragen zu verschiedenen Rechtsthemen finden Sie unter Costa Rica Canada Law: www.costaricacanadalaw.com