(Versión en Español eine Fortsetzung)

Bei einer beträchtlichen Anzahl von Mietobjekten in Costa Rica ist es für Immobilienbesitzer, die ihre Immobilien vermieten, wichtig, sich der „Abgekürztes Verfahren für Erbbaurecht“ (Gesetz 9160), das Räumungen, das damit verbundene rechtliche Verfahren und seine gerichtliche Unterstützung behandelt. Dieses Gesetz soll allen Vermietern von Mietwohnungen Schutz bieten.

Die Zivilgerichte, in denen sich das Mietobjekt befindet, sind für den zivilrechtlichen Prozess einer Räumung zuständig. Die Parteien sind: Eigentümer, Vermieter, rechtmäßiger Eigentümer, der den Mieter, Untermieter oder Erwerber verklagt (Artikel 5). 

Ansprüche können in zwei spezifischen Szenarien bearbeitet werden:
a) Ablauf der Vertragslaufzeit (ausdrückliche Erklärung, den Vertrag nicht zu verlängern).
b) Nichtzahlung der Miete, der öffentlichen Dienstleistungen oder der HOA-Eigentumswohnungsgebühren (Artikel 1).

Die Klage muss Folgendes enthalten (Artikel 3):

1. Prägnante Sachverhaltsdarstellung
2. Grundgesetze
3. Miethöhe und Fälligkeit der Zahlung
4. Grund oder rechtlicher Grund – nur das Ablaufen der Vertragslaufzeit oder die Nichtzahlung von Miete (öffentliche Dienste oder Eigentumswohnungsgebühren) sind zulässig
5. Details und alle verfügbaren Nachweise über den Standort der Immobilie

Der Räumungsprozess umfasst mehrere Schritte.

Schritt 1: Überprüfung des Mietvertrags

Der Mietvertrag muss durch den Vertrag, ggf. frühere gerichtliche Beschlüsse, die ihn begründen, Mietzahlungsquittungen, zugehörige Geständnisse, Briefe oder E-Mails zwischen den Parteien oder ein schriftliches Dokument, in dem die Beziehung zwischen dem Kläger / Vermieter und der Beklagte/Mieter festgestellt wird. Ein dokumentierter Nachweis ist immer erforderlich (Artikel 3).

In Ermangelung eines schriftlichen Vertrags kann eine solche Verknüpfung jedoch unter Verwendung anderer Arten von zugehörigen Dokumenten hergestellt werden, wie z.

Schritt 2: Fehler in der Klage

Der Richter ordnet an, dass etwaige Fehler in der Klage innerhalb einer nicht verlängerbaren Frist von fünf Werktagen behoben werden (Artikel 4). 

Schritt 3: Anfängliche Auflösung

Sobald die Klage eingereicht wurde, ordnet der Richter die Räumung im ersten Beschluss an (Artikel 6). Der Richter ordnet den Angeklagten/Mieter an, die nach der Räumungsanordnung fälligen Mieten weiterhin zu hinterlegen, und wird bei Nichteinhaltung mit sofortiger Räumung rechnen. Wird die Rückgabe der Immobilie wegen Nichtzahlung der Folgemieten angeordnet, wird das Räumungsverfahren beendet und der Beklagte/Mieter zur Zahlung von Gerichtsgebühren und Auslagen verurteilt. 

Schritt 4: Einspruchsfrist und Ausnahmen

Dem Beklagten/Mieter wird eine Frist von 15 Tagen eingeräumt, um entweder der Räumung nachzukommen oder Einspruch gegen die Räumung einzulegen (Artikel 6).

Schritt 5: Bei Annahme

Wenn der Beklagte/Mieter die Gebühren akzeptiert, innerhalb der 15-tägigen Frist keinen Rechtsbehelf einlegt oder eine der Mietkautionen nicht leistet, wird die Berufung als nichtig erachtet und der Beschluss vollstreckt.

Schritt 6: Falls der Berufung stattgegeben wird

Wird der Berufung des Beklagten/Mieter stattgegeben, so führt der Richter innerhalb einer Frist von 15 Kalendertagen nach Einreichung der Berufung eine mündliche Verhandlung nach den Bestimmungen der Artikel 4 und 5.5 der Nr. 8624, Gerichtsbeschluss, ab Gesetz, und die Wirkungen des ursprünglichen Beschlusses werden ausgesetzt.

Schritt 7: Satz 

Nach Abschluss der mündlichen Verhandlung entscheidet das Urteil über die Bestätigung oder Aufhebung des ursprünglichen Beschlusses. Wenn es bestätigt wird, besteht der nächste Schritt darin, mit der Rücknahme der Immobilie fortzufahren. Wird sie abgewiesen, wird die Klage abgewiesen und eine vereinbarte Vollstreckungshandlung oder Vorsorgemaßnahme aufgehoben. 

Der Kläger/Vermieter kann jedoch innerhalb von acht Werktagen nach der Kündigung beantragen, dass das Verfahren in ein ordentliches Feststellungsverfahren umgewandelt wird. Nach Zulassung der gerichtlichen Verfahrensumwandlung bleiben die erzielten Präventivmaßnahmen erhalten, wenn eine „caucion“-Bürgschaft gewährt wurde. Alle bisher durchgeführten Nachweise behalten ihre Gültigkeit. 

Schritt 8: Wiederinbesitznahme

Nach Unterzeichnung des Urteils wird dem Kläger/Vermieter ohne weitere Bearbeitung durch die Verwaltungsbehörde (Polizeibehörde) die Rücknahme der Immobilie unter Anwendung der Bestimmungen über den Vollzug des Urteils gewährt.

Schritt 9: Gebühreneinzug und Zurückbehaltungsrecht

Nach rechtskräftiger Entscheidung des Räumungsurteils kann der Kläger/Vermieter verlangen, dass der Beklagte/Mieter die nicht befriedigten Mietgebühren und Dienstleistungen und sonstige mit dem Mietvertrag verbundene Aufwendungen zahlt, die der Beklagte/Mieter nicht hätte zahlen müssen bedeckt. 

Um die Zahlung zu garantieren, kann der Kläger/Vermieter von Beginn des Nebenverfahrens an verlangen, dass eine Bestandsaufnahme der Waren in der Mietsache erstellt wird. Auf dieser Grundlage gibt er an, welche Sachen des Beklagten/Mieters als Sicherheiten zu verwahren sind. Wird die Verpflichtung nicht erfüllt, kann der Kläger/Vermieter ein Zurückbehaltungsrecht an der Ware gemäß den Bestimmungen des Stadt- und Vorortmietgesetzes und des Bürgerlichen Gesetzbuches ausüben.

Aufgrund der Komplexität einer Räumungsklage empfiehlt es sich, einen Anwalt zu konsultieren. Wir stehen Ihnen zu Verfügung: info@gmattorneyscr.com

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                                                    Proceso Monitorio Arrendaticio

Debido a la alta cantidad de propiedades de alquiler in Costa Rica, es sind wichtige Quienes arrenden sus propiedades estén al tanto del “Proceso Monitorio Arrendaticio” (Ley 9160) que aborda los desalojos, el proceso legal relacionado y cómo está resaldado por los tribunales. Esta Ley tiene por objeto proporcionar protection a todos arrendantes y sus bienes en alquiler.

Su conocimiento corresponde a los juzgados civiles especializados del lugar donde esté ubicado el inmueble arrendado, sin importar la cuantía. Las partes son: propietario, arrendante, subarrendante, poseedor a título legítimo o quien acredite que su derecho deriva de quien tuvo facultad para concederlo. El desahucio procederá contra el arrendatario, el subarrendatario o el cesionario. (Art. 5).

Die Reklamationen können in zwei bestimmten Szenarien durchgeführt werden: a)  la expiración del plazo deltracto (Erklärung, dass der Vertrag nicht erneuert werden soll).  b)  impago del alquiler, servicios públicos oder las tarifas de condominio HOA (Artikel 1).

La demanda debe contener lo siguiente (Artikel 3):

1. Declaración sucinta de los hechos
2. Rechtsgrundlagen
3. Importe alquiler y fecha de vencimiento del pago
4. Kausale invocada –sólo se allowe vencimiento del plazo del contrato o falta de pago de renta, servicios públicos o cuotas conminales-
5.  Der Empfänger wird detailliert beschrieben und mit allen Mitteln der Prüfung beauftragt und befindet sich in der Nähe des Gebäudes.

Im Entsalzungsprozess wurden verschiedene Schritte unternommen.

Schritt 1:  Constatación del arrendamiento

El arrendamiento se debe acreditar por distintos medios tales como, pero sin limitarse a: el contrato, resolución judicial anterior que lo establezca, comprobantes periódicos de pago, confesión prejudicial, cartas o correos lectricos ente dokument Entre arrendante und Demandado. Pero en todo caso, se requiere prueba documental, independiente de la fuente oder respaldo. (Kunst 3). 

¨Empero, otra cosa es que, a falta de contrato escrito, tal vinculación pueda acreditarse con otro tipo de documentación cual es de emisión típica u ordinaria en su fase efectual como lo son comprobantes periódicos de palo, etc que se refiere de manera ejemplificativa el number 3 de la Ley de Monitorio Arrendaticio citada… . (Resolución Nº 01493 – 2019, Tribunal Primero de Apelación Civil de San José, del 15 de Noviembre del 2019). 

Schritt 2: Nachfrage defektuosa:

El juez ordenará que cualquier error en la demanda sea corregido dentro de a plazo no prorrogable de cinco días hábiles (Artículo 4).

Schritt 3:  Auflösungsinitiale

Admitida la demanda, el juez ordenará el desalojo en la resolución initial. (Art. 6). El juez prevendrá al Demandado die obligatorische kontinuierliche Einzahlung und die Cuenta ya la Orden del Despacho los Alquileres posteriores a la demanda, Bajo Pena de Ordenar el Desalojo de forma inmediata en caso de incumplimiento. Cuando se ordene la entrega del inmueble por falta de pago de las rentas posteriores, se dará por terminado el proceso de desahucio y se condenará al Demandado al pago de costas.

Schritt 4:  Fecha limite para la oposición y las excepciones

El demandado/arrendatario tendrá a plazo de quitce días para cumplir oder apelar contra el desalojo (Art. 6). 

Schritt 5: Im Falle der Annahme

Si el demandado/arrendatario acepta los cargos, no los apela dentro del plazo de quince days, oder no hace ninguno de los depósitos de alquiler de arrendamiento, la resolución initial se ejecutará.

Schritt 6: En caso de que se Confirme la apelación

Ante la oposición fundada por parte del demandado, el juez, en a plazo de quince days naturales a partir de la fecha de präsentación de del recurso, celebrará a audiencia que se regirá por las disposiciones en los artículos 4 y 5.5 . de la N.º 8624 , Ley de Cobro Judicial, y en cuyo caso se suspenderán los efectos de la resolución initial.  

Schritt 7. Satz:  Una vez concluida la audiencia, la sentencia determinará si la resolución inicial es Confirmada oder Revocada. Si se Confirma, el siguiente paso será proceder con la puesta en posesión de la propiedad. Si se desestima, se rechaza la demanda y se revocará cualquier acto de ejecución oder medida cautelar que haya sido acordado. Sin-Embargo, ein fordernder Rechtsbeistand, ein Platz für einen Ocho-Tage-Hábiles, ein Teil der Strafe und ein Unternehmen, que el proceso se cambie a a Procedimiento Declarativo Ordinario. Una vez Zulassung zur Umwandlung des Verfahrens, se conservarán las medidas Preventivas obtenidas y todas las pruebas realizadas anteriormente seguirán siendo válidas.

Schritt 8:  Puesta in Pose: 

Una vez firmada la sentencia, sin más trámite, se concederá al Demandante/arrendador la posesión del inmueble a través de la autoridad administrativa (Policía), con aplicación de las disposiciones relativas a la ejecución de la pena.

Schritt 9:  Cobro de honorarios y derecho de retención

Una vez declarada firme la sentencia que falle a favor del desahucio, el arrendador, podrá gestionar, por la vía beiläufig, que se condene al demandado a pagarle las cuotas de arrendamiento keine satisfechas y los servicios y otroselque endquiín keine hubiera cubierto. Para Garantizar su pago, desde el inicio del processo beiläufig el actor podrá solicitar que se realice a inventario de bienes en el inmueble arrendado y con base und este indicará cuáles deben mantenerse en ese lugar como garantía. Mientras no se satisfaga la obligación, el actor podrá ejercer de retención sobre ellos, de acuerdo con lo que establecen la Ley de Arrendamientos Urbanos y Suburbanos y el Código Civil.

Debido a las complejidades que implica el proceso de desahucio, se recomienda que consulte con un abogado. Estamos a su servicio de info@gmattorneyscr.com.